LA PERIZIA: PERCHE’ AFFIDARSI A PROFESSIONISTI
Data la fondamentale rilevanza della valutazione appare ovvio quanto sia importante che essa venga formulata da un professionista che abbia i requisiti indispensabili:
- conoscenze in materia di estimo
- conoscenza del mercato immobiliare della zona in cui insiste l’immobile oggetto di perizia
- maturata esperienza nel settore immobiliare
- imparzialità
La perizia è il primo passo da fare in caso di vendita dell’immobile, per questo è consigliabile rivolgersi ad almeno due professionisti distinti. La media tra le due perizie può dare ulteriori elementi utili per capire se si sia effettivamente allineati rispetto ai valori della zona.
Diffidare di valutazioni fatte on line !!
La professionalità di un perito è data dalla capacità di confrontare e filtrare i dati e di applicare alle varie situazioni quelle variabili (c.d. COMODI E SCOMODI) che rendono l’immobile simile, diverso o uguale ad altri.
PERCHE’ DIFFIDARE DELLA PERIZIA TROPPO ALTA
Accade molto frequentemente che chi è incaricato di valutare l’immobile abbia anche l’interesse ad accaparrarsi l’immobile per poterlo vendere; in tal caso può prevalere, rispetto a imparzialità e professionalità, la tendenza a sopravvalutare l’immobile anche solo per “lusingare” il proprietario o, più prosaicamente, per ingolosirlo.
Il giudizio di chi fa la perizia deve essere “obiettivo” e ciò significa che deve essere generalmente valido; il professionista, nel dare tale giudizio, non deve entrare nel merito con propri apprezzamenti o comunque con considerazioni personali.
La valutazione troppo alta comporta difficoltà inevitabili nella vendita dell’immobile, farà allontanare probabili interessati all’acquisto con conseguente perdita di tempo, denaro e credibilità.
DIAMO UNA DEFINIZIONE AL TERMINE “VALORE”
Per la realtà immobiliare italiana il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo al quale un immobile potrebbe essere liberamente venduto in un mercato reale dove il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, ognuno nel proprio interesse e senza indebite costrizioni.
QUALI SONO I METODI DI STIMA DI UN IMMOBILE
Il criterio di stima dipende dal motivo per il quale si valuta un immobile; si distingue in due diverse tipologie di procedimenti:
- Sintetico (per comparazione diretta)
- Analitico (per comparazione indiretta)
I DIRETTI O SINTETICI
I procedimenti diretti si distinguono in:
stima a vista – il perito esprime il proprio giudizio basandosi sulla semplice osservazione del bene e non ricorre a calcoli o indagini minuziose
stima storica – consiste nel dedurre il più probabile valore di mercato attuale di un immobile sulla base dei prezzi delle compravendite scaturite in precedenti contrattazioni per lo stesso bene
stima per parametri – tali procedimenti utilizzano, per la comparazione, parametri tecnici quali la superficie (mq o ettaro), volume (mc) o vano; parametri economici quali ad esempio il canone d’affitto, il reddito imponibile, la produzione lorda vendibile
stima per valori tipici – si applica nella ricerca del valore di mercato di beni immobili complessi per i quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono. Il procedimento, quindi, comporta la scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la successiva stima di ciascun componente singolarmente
GLI INDIRETTI O ANALITICI
La stima analitica consiste nella determinazione del più probabile valore di mercato di un bene attraverso la capitalizzazione del reddito di cui l’immobile è capace.
- Detta stima si divide in quattro fasi:
- Ricerca del reddito da capitalizzazione
- Ricerca del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione in rapporto ai comodi presenti nell’immobile
- Applicazione della formula di capitalizzazione che dà il valore capitale
- Aggiunte e detrazioni al valore capitale, per arrivare al valore effettivo
QUALI SONO I PARAMETRI STANDARD UTILIZZATI PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE RESIDENZIALE?
La determinazione della superficie commerciale di un immobile non è lasciata al libero arbitrio ma, al contrario, si calcola in modo preciso e senza lasciare spazio a interpretazione, la tabella seguente mostra i principali esempi di calcolo.
Graditi commenti e integrazioni.
Alessandra